挣扎的万科
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文 | 沈素明 文 | 沈素明 有一个现象:当一😊家被公认为行业标杆的企业,在财务季报中展现出极度痛苦时,那不😎仅仅是一张报表的问题,它往往意味着支撑这家企业的底层商业逻辑😁,正在发生不可逆的坍塌。 万科,正在这种剧烈的坍塌中挣😂扎。 我们看到,万科 2025 年上半年交出的成绩单,😡冷静得残忍。营业收入1053.2 亿元,同比下降26.2%,💯这表明企业的供血能力正在急速衰减。更糟是利润端:归母净利润亏😀损119.5 亿元,同比扩大了21.3%。 这意味着,🤩万科不仅在“流血”,而且“流血”的速度还在加快。 万科😁开发业务的毛利率,仅有8.1%,几乎贴着成本线运行。在一个过👏去利润高达20% 甚至30% 的行业里,这个数字标志着一个时🤯代的终结。巨额亏损的背后,是高地价项目进入结算期的结构性挤压🤩、房价下行导致的存货跌价准备的巨额计提,以及为了“瘦身回血”😊而加速资产处置所带来的短期账面亏损。 万科今日的挣扎,🤯与其说是个案,不如说是对中国经济周期、金融环境和国资力量深度😡介入的一次全面的映照。它不再是那个只需要解决市场竞争问题的万😉科,它必须在组织、业务、治理、资本这四条不断交织的战线上,同🚀时搏命。 一家企业是否在挣扎,要看它最核心的主业,是否🤗还在按照它预设的逻辑运转。 万科的核心业务,房地产开发😍,正在经历价值重构。 2.1 主营业务的困境:销售滑坡🚀与去化之重 数据显示,万科上半年的销售情况呈现出明显的🤗“失速感”:销售面积538.94 万平方米,销售金额691.😘14 亿元,这相较于巅峰时期,是断崖式的下滑。 这种困⭐境是多重压力叠加的结果: ·高地价的剪刀差:前几年高价🙄拿下的土地,现在不得不进入结算期。市场的售价已经无法覆盖其高👍昂的成本,导致开发业务毛利率被死死压在 8.1% 的低位。 😉 ·存货跌价的阴影:在去化速度放缓和房价继续下跌的双重压😂力下,账面上的存货价值被强制性调低,这笔巨大的存货跌价准备,🥳直接吞噬了原本就微薄的利润,甚至造成了巨额亏损。 万科😂的行动,呈现出一种强烈的、且务实的自救姿态。 我们看到🎉,万科发起了多维度的“自救行动”:现房、尾盘、车位、商办等非😎核心资产被专项拎出来去化,仅上半年,就通过这种手段回笼了超1🤩50亿元的现金。同时,从 2023 年以来,累计盘活项目达到😍了64 个,涉及货值约785 亿元。 真正有意思的是,🎉在一些媒体的报道中,万科的社区业务,甚至开始尝试一些近乎“匪😎夷所思”的业务线:公交送快递、婚车租赁、场站出租。可问题是,😜一个过去服务于城市精英阶层的地产巨头,为何会落到“拉人”到“😁拉货”的精细化运营阶段?我想这展示了万科深刻的焦虑:每一个可🙄以产生现金流的毛细血管,都必须被激活。 展开全文 🙌 2.2 区域收缩:战略聚焦还是被迫自保? 在区域布局😁上,万科展现了一种将力量集中到最强支点上的“本能”。 😡上海、南方、北京三大区域,在销售额中贡献了近七成的份额。这与🙌其说是万科主动选择的战略聚焦,不如说是资源稀缺下的本能自保。😊只有在一线和强二线城市,土地价值和市场购买力才具备最低程度的💯确定性。 为了配合这种“收缩保卫战”,万科对组织架构进😘行了扁平化改造。 撤销区域公司,设立 16 个地区公司😉,由总部直接管理。这打破了过去长期存在的“诸侯割据”局面。在😍和平时期,地方的自主权是灵活性,但在危急时刻,权力与资源的集🤔中,才是快速决策和统一行动的保障。这种组织架构的调整,表明万🤩科已经从一个“分散投资、授权经营”的扩张性组织,快速转向了一🌟个“中央集权、聚焦主业”的防御性组织。 万科曾经是中国⭐企业治理的一面旗帜:一个成功的职业经理人体系、一个健康的市场🤔化机制、以及国资大股东“不干预经营”的承诺。 但这种理🤗想化的治理结构,正在挣扎中被瓦解。 3.1 核心权力移🚀交:郁亮卸任与国资高管的全面入驻 中国市场化程度最高的🙌房企,为何会在最需要职业经理人经验的时刻,迎来核心治理结构的💯大换血? 董事长更替是一个标志性事件:郁亮卸任,深圳地😊铁董事长辛杰接任。但这绝非仅仅是换了一个“牌面人物”。关键是😆,随之而来的是 10 余名来自深圳国资系统的高管,全面入驻万😢科的财务、法务、战略投资等核心岗位。 我们再深入一点,😊部分关键岗位甚至设置了“双负责人”机制。国资代表与职业经理人😂并存,形成一种过渡性的制衡。这是一种高度微妙的组织状态,它不🙌是彻底的“国进民退”,而是一种在救火与传承之间的平衡。国资需🤔要职业经理人的经验和市场口碑,但市场化风险已然无法容忍。 🤩 3.2 从“承诺不干预”到“深度接管” 深圳地铁集😴团以约 27% 的持股比例成为第一大股东,这在过去被解读为一😡种“安全背书”,且伴随着“不干预经营”的承诺。但市场的剧变,🥳使得这一承诺的实质性意义早已终结。 万科的治理逻辑,正😢在从“市场化标杆”变为“国资主导”。国资的角色不再是单纯的财😆务投资者,而是战略控制者。决策权的重新分配和集中,正在重塑万😴科的企业 DNA。 这不是一个简单的道德或路线问题。 🤔 这体现了在巨大的行业风险面前,资本的本能选择:当市场失👏灵,只有拥有无限信用背书的资本,才能成为最终的接盘者和重构者🤔。这种从市场化到国资化的挣扎与转变,恰恰是中国房地产行业“风😜险出清”所付出的核心代价。 在万科的四条战线中,现金流😴永远是那根绷得最紧的弦。 4.1 核心业务的巨大资金黑😢洞 开发业务的现金流压力巨大,这是所有地产商的共同痛点🤔。但万科所面临的挑战,还在于非核心业务的连锁反应:非主业投资😍亏损、应收账款减值,都进一步挤压了流动性。 万科这种规🙄模的企业,对单一股东的依赖程度,达到了一个令人侧目的地步。 🤔 4.2 对深圳地铁的深度依赖:不仅仅是股东 深圳😡地铁集团,对万科而言,早已不是简单的“大股东”三个字可以概括👍。它是一个“共生体”。 截至 2025 年中,深铁已累🙌计向万科提供了超238 亿元的借款。更关键的是,这些借款的利😎率低至2.34%,且无需分期还息。这在金融市场几乎是不可想象🔥的“优惠条件”,这与其说是财务投资,不如说是实质性的、无偿付👍压力的“输血”。 那问题来了,深铁为何要如此深度绑定?😉 表面上看,深铁是万科的救世主,但在轨道+ 物业(TO😍D)的合作模式下,深铁更是一个利益攸关的“共生体”。深铁本身🤯的票务业务几乎不赚钱,甚至收支相抵,其利润主要靠上盖物业的开😅发业务来反哺地铁运营的巨大成本。 万科提供的是开发经验😜、品牌、和强大的去化能力。深铁提供的是核心城市的低成本土地资🥳源和资金支持。万科的销售下滑,直接影响了深铁 TOD 项目的😅去化速度和资金回笼。所以,深铁的“输血”并非单向施舍,而是对🤩自己未来长期生意的核心要素进行救命性的投资。 这种深度😴绑定的 TOD 模式,在深圳前海、龙华、光明等多个项目上得以🔥体现。这是一种长期逻辑:将土地一级开发、轨道交通、上盖物业、🤩后期运营、商业服务打包在一起,形成一个闭环的城市综合运营平台😂。但这种长期逻辑,必须经受住眼下的短期煎熬。 在房地产👍主业面临寒冬时,万科的多元化业务,被寄予了“第二增长曲线”的😂厚望。 5.1 多元化业务的艰难突围 万科的非开😍发业务,确实在稳中有进: ·物业服务:万物云贡献了17😅0.9 亿元的收入,同比增长 6.82%,毛利率保持在13.🤗94%的稳定水平。这是一个健康的数字,展现了服务的韧性。 😘 ·商业运营:收入41.0 亿元,出租率达到 93.2%,👏客流和销售额同比增长超 7%。这表明其商业资产管理依然具备市🤗场竞争力。 ·长租公寓与冷链物流:泊寓运营房源超 27😢 万间,长租公寓和冷链物流的管理面积均处于行业领先地位。 🌟 这些多元化业务,合计贡献的营收约为273 亿元,占比提升😎到了 26%。这个占比虽然重要,但放在万科千亿营收、百亿亏损😂的体量面前,它们还远不足以承担“支撑大局”的重任。它们是企业😀的“轻骑兵”,在局部战场能取得胜利,但无法在主战场逆转战局。😘 5.2 “不动产开发+ 经营服务”并重的探索 👏万科在战略上提出“不动产开发+ 经营服务”并重,试图从一个“🙌地产开发商”转型为一个“城市综合服务商”。 这种转型,😊在逻辑上是绝对正确的。它是对增量开发时代终结的回应。未来的价🚀值在于运营能力、服务能力和资产管理能力。长租公寓、商业、物流🥳,正是这种运营能力的具体体现。 我们再深入一点,与深圳😢地铁在 TOD 项目上的深度合作,正是这一转型模式的最佳试验❤️场。万科用自己的开发和运营经验,去匹配深铁的土地和资金优势。🤔这不仅是模式上的探索,也是两种所有制、两种思维模式在业务层面😎的艰难磨合。利益的分配、风险的承担,都处于一种微妙的平衡之中😉。 如果只看亏损数字,很容易得出悲观的结论。但一个有经😢验的观察者,我会看到挣扎中的“边际改善”,那是企业求生本能的🥳细节显露。 6.1 成本控制的初步成效 开发业务😴毛利率8.1%,虽然极低,但同比却上升了1.5 个百分点。这😍个数字不能被忽视。它表明,万科内部的成本控制和结构调整已经初🤔见成效。“瘦身健体”战略的执行,意味着在拿地、设计、施工、营🚀销等各个环节,万科都在极力压缩成本、提高效率。 你细品🔥,在全行业毛利率不断下探的背景下,这 1.5 个百分点的回升😁,背后是无数个项目经理、无数个供应商谈判的血汗。这是组织韧性😜的一种体现。 6.2 政策转向带来的喘息空间 在🥳宏观政策层面,近期九部委《关于推进城市公交健康可持续发展的若❤️干意见》的出台,对万科与深铁的“轨道 + 物业”模式,带来了😂潜在的政策利好。 政策明确提出,要从过去的“财政补贴输😆血”转向“机制造血”。TOD 模式、票价动态调整机制等,都获😀得了政策层面的支持。这意味着,万科和深铁的共生逻辑,已经和国⭐家支持城市基础设施健康可持续发展的宏观议程高度对齐。 😘万科的挣扎,表面是地产行业的调整,深层则是一个时代商业逻辑的🙌终结。 7.1 外部环境的剧变:杠杆模式的终结 😆中国房地产行业的高速发展,本质上是高杠杆、高周转模式的胜利。⭐万科是这一模式的集大成者和典范。但当“房住不炒”成为基本国策😴,当金融去杠杆成为主旋律,这个模式赖以生存的金融生态环境就彻💯底消失了。 那问题来了,为什么万科比其他出险房企“活得😆更久、挣扎得更优雅”? 因为它拥有强大的国资股东,在风😉暴来临时,国资的无限信用成为了万科的最后一道防火墙。但这种“🔥国资化”的趋势,本身就是对市场经济规律被动回归的一种体现——😂当市场机制无法出清风险时,只能由国家信用介入托底。这正是经济🥳学上的“风险社会化”过程。 7.2 内部转型的滞后:惯🚀性与路径依赖 万科的“大象转身”是缓慢的。在高速增长时💯期建立的组织惯性和路径依赖,限制了其对新环境的快速适应。 😎 例如,从一个以住宅开发为主的“重资产周转”模式,转向一个👏以商业运营、物业服务为主的“轻资产运营”模式,需要的不仅是战😉略口号的转变,更是组织能力、人才结构、考核激励的全面重构。这😅种重构,往往比一次简单的组织架构扁平化要艰难得多。 万😅科的挣扎,是中国所有“市场化”巨型企业在面对经济转型时,所共😜同面临的课题:如何摆脱过去的成功经验,去适应一个完全不同的商🤗业环境? 万科今日的境遇,为我们提供了一个极为难得的企👏业演化标本。 它不再是一个简单的商业故事,而是一部关于🤔资本权力、市场失灵、组织自救与宏观政策的深度案例。 中😁信证券的观点是,万科正在“用时间换空间”,这是一种带有无奈的⭐乐观。但盈利的拐点何时到来,没有人能给出确定答案。万科的未来😀,取决于三个核心变量: 1.市场:房地产市场何时真正触😁底并稳定,不再需要巨额计提存货跌价准备? 2.治理:国😁资主导下的新管理班子,能否保持万科过去市场化的效率与专业性?🤗 3.模式:“轨道 + 物业”的 TOD 模式,能否迅👏速成熟,成为替代住宅开发的核心利润来源? 万科的挣扎,🔥就是中国地产行业的缩影。它的命运,早已超出了一个企业的范畴,🤔成为了城市综合运营平台转型的一个关键样本。 一个曾经的🤔“万科时代”已经落幕。我们观察到的,是挣扎中的万科,正在试图🤗在历史的转折点上,为自己、也为行业,抢夺一个新的落脚点。至于😊这个新的落脚点是平稳着陆,还是继续颠簸,我们拭目以待。 🔥 因为这一波挣扎,才刚刚进入中场。返回搜狐,查看更多
北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)
天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)
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唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)
秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)
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邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)
保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)
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文 | 互联网怪盗团 文 | 互联网怪盗团 张雪🎉峰在各个互联网平台的账号均被禁止关注了。按照其工作人员的说法😜,“正在反省”——这个说法很暧昧,信息量可大可小。不过,出事😍的只是张雪峰的大号,其各种小号仍然在直播、发视频,公司运营似🤔乎也仍然在持续。所以可能还存在转圜的空间,或许“反省”一阵子🙌又回来了,而不会像某些其他顶流一样永久消失。当然,这都是目前👏的猜测。 我不太清楚张雪峰会“反省”多久,但是对他这个😴人,还是有一点研究的。我认为他成名的奥秘就在于:充当了数千万🔥家长乃至广大网友的“嘴替”。更具体地说,他其实是打着“专业价😀值”的旗号,为网友提供情绪价值。让网友在精神上舒服了、“爽到😅了”,其中一部分人就会爱屋及乌,花大钱去采购他提供的“专业服😜务”。 对于张雪峰的言论,我印象最深刻的有两条。第一是😢他宣称“新闻学专业没前途”,缺乏技术含量、没有就业前景,不值😴得填报。第二是他声嘶力竭地劝高三学生“抓住最后三个月时间努力❤️”,“用三个月的努力换一生的回报”。这两个片段都非常具备传播😉价值,被切片传播了无数次。不过仔细研究一下就会发现,它们几乎😉不包含任何专业信息,仅有情绪价值: 早在十几年前,新闻❤️学专业的就业前景就不太好了。一边是新媒体的崛起,另一边是传统🥳媒体基本不再提供“铁饭碗”;新闻学毕业生不容易找工作,并不是😴什么新奇的秘密。只要在网上稍微搜一下或者问问熟人,就能找到无👍数鲜活的证据。 高三学生“努力一阵子、受用一辈🔥子”,更不是任何新鲜东西,二十多年前我读书的时候就有这话了。🤔随便一个学校的高三老师都能说出这种话。讽刺的是,现在学历贬值🚀,高三学生付出努力能否受用“一辈子”,已经要打一个很大的问号🙌了。 早在十几年前,新闻学专业的就业前景就🤗不太好了。一边是新媒体的崛起,另一边是传统媒体基本不再提供“😴铁饭碗”;新闻学毕业生不容易找工作,并不是什么新奇的秘密。只😎要在网上稍微搜一下或者问问熟人,就能找到无数鲜活的证据。 ❤️ 高三学生“努力一阵子、受用一辈子”,更不是任何新鲜东西,🤩二十多年前我读书的时候就有这话了。随便一个学校的高三老师都能😆说出这种话。讽刺的是,现在学历贬值,高三学生付出努力能否受用😊“一辈子”,已经要打一个很大的问号了。 为什么这两段毫🔥无技术含量的言论,能成为张雪峰的“高光时刻”呢?因为他提供了🤔足够的情绪价值,为足够多的网友充当了“嘴替”。先说第一条:很🤔多网友出于各种各样的原因,对于新闻媒体,以及在其中从业的记者🤗、编辑,抱有不少负面情绪。例如标题党、“震惊体”、小题大做、🔥专业知识欠缺……虽然不完全是新闻工作者的错,却被不分青红皂白🙌地加到了新闻工作者头上。何况大部分人分不清专业媒体和自媒体,😀往往会把网上出现的所有逆天言论,都归结为“新闻学专业教育失败😜”的产物。 因此,当张雪峰宣称新闻专业没有前途的时候,⭐广大网友当然会振奋——不是因为他说出了一个“公开的秘密”,而💯是因为他代表大家鞭挞了“无良媒体”,帮大家出了一口恶气。直到🌟今天,每当媒体出现任何“标题党”行为,B站、知乎都会涌现出一🤩堆“这波张雪峰上大分”“张雪峰又赢了”这样的评论,导致一群路🥳人对张雪峰“路转粉”,其中一小部分或许真会成为其客户。 😜 再说第二条。高考能改变命运,高三期间的努力最值钱——对于小😘镇做题家而言,这是不可质疑的真理。可惜的是,由于当代社会日益❤️多元化,而且就业形势变化复杂,这一代学生早就不像父辈那样对高😉考抱有神话般的迷信情绪了。虽然每个高中老师都会对学生进行思想😡教育,但是张雪峰的口才显然比前者更强,声嘶力竭的演讲风格也更😜具感染力。我相信,至少有几百万高中学生的家长,曾经让自己的孩🥳子看过张雪峰的视频、直播,然后告诉他:“你看,这是拥有千万粉😂丝的成功人士张老师说的,你必须听!” 展开全文 🤔对于十六七岁的学生来说,外部榜样的说服力永远比身边的人更高。😘记得我读书的时候,老师和家长特别害怕学生受到郑渊洁、韩寒、郭🤩敬明等“非主流偶像”的影响;如果那时就有张雪峰,肯定会被捧成👏“正能量偶像”,为高中生注入“正确价值观”。每次张雪峰劝高中🌟生努力考大学,都是在充当家长和老师的嘴替;后者被伺候爽了,就👍不会吝惜以金钱作为回报。 更进一步地说,张雪峰通过其“😂志愿填报咨询服务”,还在给广大家长造一个梦:通过信息差,避免😘内卷竞争,为孩子找一个光明的未来。不用说,这正中家长的痛点—😘—中国式家长最大的特点,就是自己不努力,让孩子代替自己努力;😀但孩子的努力总有局限性,最多到考场就为止了,填志愿他们确实无🥳法“努力”。老实说,关注社会就业形势、分析大学专业优劣、判断😂子女适合学什么专业,都应该是家长的基本职责才对,而且早在孩子🙄读初中时就该开始注意了。可是咱们中国式家长,大家都懂,一言难😁尽。 于是张雪峰横空出世,通过各种免费或付费的手段,让😉家长看到了“走捷径”、轻易为子女选择美好出路的希望。而且,这😉些手段还能满足中国式家长的控制欲:“专业是我在张老师的帮助下🤩替你选的,肯定好,肯定适合你,你还有什么理由不好好学习?”比😂起殚精竭虑地认真为孩子规划未来,或者让孩子按照自己内心的愿望😀去尝试,依靠张雪峰无疑更符合广大中国式家长的情绪——他想不赚😅大钱都难啊。 当然,明眼人都知道,张雪峰并不掌握什么“🤯信息差”,其意见很难说比一般人高明到哪里去。他在2015年建😢议学生报土木工程、2021年建议报计算机,已经是网上广为流传🙌的“黑历史”了。退一万步讲,就算张雪峰真掌握了什么独家信息,🤯考虑到他的影响力,这些信息必然会在短时间内变成公开信息,大家🤗都知道了,也就无所谓“信息差”了。哪怕他仅仅在付费服务当中提❤️供独家信息,考虑到他一年能给上万家长提供付费服务,这些信息必😀然也会在短期内变得不再“独家”……(注:实际上张雪峰并不存在👍这种烦恼,因为他显然毫无独家信息可言。) 可想而知,在😅不掌握“独家信息”的情况下,要维持内容热度,只有依靠情绪价值😀而不是专业价值。前些年,全网鄙视“文科生”、觉得理工科最伟大🎉时,张雪峰就踩文科、捧理工科;后来文科专业因为方便考公而热度😊回升,反而是理工科被认为性价比偏低,张雪峰就转为在一定程度上😉捧文科。与其说是他“发现”或“引领”了潮流,不如说他顺应了潮🙄流。众所周知,顺应潮流是没有超额收益的,所以追随张雪峰的人作🚀为一个整体,必然不会有超额收益。 这就是所谓KOL的两🎉难:要提供情绪价值,就必须顺应潮流;但是顺应潮流就不可能提出😡什么新奇的观点,无法带给粉丝真知灼见。对于张雪峰而言,这个选💯择题很容易做,直接提供情绪价值就好,反正粉丝并不真正需要真知😎灼见。 记得不久前,我跟几位影视行业的朋友聊天,对方感🥳叹道:这些年电影市场时好时坏,但是票房创造奇迹的片,一般都是🤯充当了观众的“嘴替”——帮他们讲出自己不敢讲、不善于讲,或者🚀不知道该怎么讲的话。只要你能为一个足够大的、具备消费能力的观🤔众群体充当“嘴替”,那票房就差不了。具体的例子就不举了,相信🤔大家比我更清楚。 从这个角度看,张雪峰就是打着专业咨询😜服务旗号的电影明星。这是社交媒体时代的常态:“专业价值”与“👏情绪价值”日益混淆,人们看似在购买前者,其实获得的是后者。哪😆个行业不是这样的呢?返回搜狐,查看更多
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