正在“国退民进”的三亚高星酒店…
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文 | 空间秘探,作者 | 李昕羽 文 | 空间秘探,😘作者 | 李昕羽 近期,中铁置业以6.93亿元底价挂牌😊转让三亚子悦酒店管理公司100%股权,意在优化资产并剥离亏损😉业务,此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看,😎该公司营收为855.76万元,累计亏损却高达5.14亿元。 👍 平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌......🤯作为国内广负盛名的度假目的地,三亚酒店行业尤其是高端领域,怎🙄么挣钱如此困难?这“烫手山芋”谁来接手? 中铁置业6.👍93亿元“挂牌”旗下酒店 近期,三亚子悦酒店管理有限公😁司被100%股权被挂牌,转让底价约6.93亿元,转让方为三亚😆中铁置业有限公司。 公开信息显示,三亚子悦酒店管理有限😊公司成立于2022年3月8日,经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务🚀、酒店管理等多个领域,由三亚中铁置业有限公司直接100%持股🥳,中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。 对于此次挂牌👍,业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼🚀资金之举。 从三亚子悦自身的发展轨迹来看,运营周期仅三😉年,便已走到了“被挂牌转让”的境地,其经营困境可见一斑。值得🤔一提的是,这并非该公司首次被挂牌,2022年10月,即在成立😀不足一年时,其100%股权就曾被挂牌转让,不过并未披露交易价🥳格。 据当时财务资料,利润总额与净利润均亏32.8万元🎉,短短三年,截至最近一个会计期末,利润总额亏损已扩大至5.1😉4亿元,亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。 另据上😡海联合产权交易所披露的信息,本次转让的交易条件与受让方资格条😅件并不严苛,仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等,没有对😴受让方的行业背景作出限制。 这种宽松的条件设定,本质是🤗中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而100%股权出让的“🤗彻底放手”模式,更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业😁务的日常运营,更不愿再承担后续可能产生的亏损风险,力求与亏损🙄业务实现彻底割席。 中铁置业彻底退出酒店业务的同时,也⭐有不少国企主动入局。在2024年度中国饭店集团60强名单中,👏有近三十家具有国资背景的酒店集团,几乎占据行业半壁江山。 😉 在很长一段时间里,酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。🙄 一方面,酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流,尤其是🤯位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店,即便短期受市场波动影响,🔥但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。 另一方面😴,酒店业务方便与国企主业形成协同效应,像招商蛇口、华润置地等😎地产类国企,布局酒店可以完善“住宅+商业+文旅”的综合业态矩🤔阵,提升地产项目的整体价值,而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅❤️游集团等地方文旅类企业,则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假😍日酒店管理有限公司切入赛道,既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需🚀求,也可助力地方文旅产业发展升级。 展开全文 与😉中铁置业“决绝分手”三亚酒店业务形成鲜明反差的,还有该地旅游🙌市场的持续火热。 三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显😘示,2025年上半年,三亚累计接待游客1926.77万人次,😎同比增长6.13%;游客总花费达546.08亿元,同比增长8🌟.04%,旅游消费活力持续释放。 伴随着85国人员入境😅免签、144小时港澳地区外国旅游团入境免签、240小时过境免😘签等政策落地,今年上半年,三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达4🤯7.3万人次,国际客源稳中向好。 既然酒店行业仍被视作😀值得深耕的朝阳赛道,又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求🤔双增的情况,中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决,😢难道是其自身能力无法匹配行业需求? 三亚高星酒店到底赚😅不赚钱 提及海岛度假,除了马尔代夫,最先想到的往往是海🤯南三亚。 蓝天碧海簇拥椰树白沙,赤脚踩进温热沙粒,痒意😁从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情,让海南岛制霸国内度假旅游🤗版图多年。 三亚的高端度假之路,早在上个世纪九十年代就😢已起步——1996年8月,中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯😉莱度假酒店正式开业,不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕,也打开😅了三亚高端酒店的发展篇章。 据中国旅游饭店业协会数据,😜海南省现有酒店业门店数11169家,高端酒店占比达4.27%😜,位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地,三亚贡献了大半份😀额。截至2024年,三亚开业的高端酒店已超过120家,涵盖丽🤗思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。 而三亚😎的陆地总面积约为1921平方公里,体量不过一个中等规模的县。😜 旅店业传奇康拉德·希尔顿曾说:“我要使每一寸土地都生😍长出黄金来。”如今,三亚这片被高端酒店统辖的土地,真的长出黄👏金了吗? 数据显示,今年春节假期,三亚高星酒店市场平均👏出租率(OCC)为91.6%,与2024年春节的91.8%相🎉比基本持平;但平均房价(ADR)降至2713元,同比下跌13👍.1%,平均每间客房收益(RevPAR)为2485元,同比下🎉降13.3%。出行需求旺盛的春节小长假,房价却偏偏提不上来、🔥持续低迷,这一现象释放的信号很直接:三亚高星酒店似乎真的难以🎉“挣大钱”了。 另有一组以12个核心城市为样本的对比数🚀据,观察可发现2024年高端酒店业绩整体表现不佳,平均Rev😴PAR下跌5.5%,而其中跌幅最为显著的便是三亚,高达17.💯4%。 抛开客房收入,将目光转向三亚酒店拍卖市场,同样😅能发现不少高端酒店正面临经营压力。 中铁置业的挂牌转让❤️并非个例。近期,据天津产权交易中心披露,广西信津酒店投资合伙😅企业(有限合伙)拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司(曾用名“🚀三亚天房酒店管理有限公司”,以下简称“三亚信津”)100%股🤯权,三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。 这🌟家股权待转让的酒店,在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海😘南豪华酒店榜单,三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二(第一名为万宁🙄石梅湾威斯汀度假酒店),1.3万用户打出4.8分的综合评分,🤔同时还入选了该平台2025年亲子乐园酒店全球Top100榜单😴。 从硬件与经营来看,酒店毗邻三亚国际免税城,2014😍年开业至今已十余年,配有295间海景客房,设7间餐厅与酒吧,🤗其中包含国内首创的海洋馆餐厅,经营特色鲜明,在顾客中评价不俗🤗。 但好口碑的背后,却是难以掩盖的经营压力。财务数据方🤗面,2023年酒店营收2.1亿元,却净亏近1800万元,截至😜2023年底,其所属公司资产总计19.05亿元,负债总计16🤩.14亿元,所有者权益2.91亿元。值得注意的是,这家酒店此🤯前已多次尝试拍卖,均以失败告终。 不止三亚海棠湾洲际度😜假酒店,就连曾被郭广昌亲切比喻为“亲儿子”、被视作复星旅文“🥳现金奶牛”的三亚亚特兰蒂斯度假村,也一度传出将被出售股权以减❤️轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯🤯酒店。 自开业以来,酒店平均房价一度走俏,从2018年🙌的1915元,连年波动上涨至2022年的2440元,逢节假日😆更是节节攀升,在2023年五一假期、2024年春节,平均每日😎房价分别高达4346元、5786元。 2024 年起,🎉这家“现金奶牛”的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露,去😡年节假日期间,亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至1200元/晚🤯,全年平均房价不足2000元。 在公告中,复星旅文也提😊到,受国内旅游住宿市场供需变化影响,为维持产品竞争力,公司主😜动调整定价,2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2🤔043.8元,较2023年同期下降15.1%,而房价下跌也影🤔响了整个项目及公司的收入与利润表现。 或许正是因为盈利🎉不及以往,亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未😍卖掉它,但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。 ⭐ 国退民进 三亚高星酒店谁来接手 回望三亚高端酒店的发😘展轨迹,会发现其每一步跨越都借势于政策东风,又稳稳扎根于天赐😁的滨海资源。 20世纪90年代,三亚亚龙湾凯莱度假酒店💯开业,标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008年至2009年,随😘着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进,行业迎来井喷期,悦😴榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。 目前,从😘亚龙湾、海棠湾到三亚湾,万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下⭐的高端品牌,均已完成在三亚的布局。未来五年,瑞吉、W、康莱德🙌、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房😆价下跌、客房收益走低、“以价换量”成常态的挑战,国际品牌的布😘局热情似乎也并未受到影响。 另一边,与国际品牌并肩“进🙌攻”的还有煤老板群体,他们手握充裕资金,涌入三亚大举“扫货”🤔。 今年7月,三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购;😢8月,位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工,业主方海南融睿酒🔥店管理有限公司的实控人韩虎威,拥有内蒙古、陕西多家煤企股权;🚀去年12月,内蒙古煤老板张月胜,通过海南骊驰咨询有限公司,以😊18.49亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权...... 在😴上述两个主体积极布局的同时,多家国有资本正从三亚酒店市场撤离👍。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外,云南国资😎产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让,拟公开转让所持三🎉亚中兴睿海投资公司80%的股权及债权,这已是该公司第五次尝试👍出让该资产,本次挂牌价为5.82亿元。 一进一退之间,🤔反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。 🎉 对于国企来说,广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值😴,但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少,酒🌟店业务已经陷入亏损,加上经济下行周期的影响,这样的亏损局面中😊短期内很难扭转,而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和😉风险控制的角度出发,剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优😜解。说到底,国企的退出,实质是国资管理体系下,对投资效益和战😜略聚焦的一次重新考量。 相比之下,像煤老板这类拥有能源🤔背景的民营资本,则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家,手😴握雄厚资本,没有短期盈利压力,更看重资产的长期稀缺性与增值潜😀力。 对于这类投资者而言,三亚的一线海景酒店是不可再生⭐的资源,再加上海南自贸港2025年全岛封关在即,未来“零关税🙌”、低税率、资金自由流动等政策红利,蕴藏着巨大的资产升值机会😡。可以说他们投资的不仅是酒店本身,更像是一份关于自贸港未来的😆“看涨期权”,是试图通过持有这种高端配套,顺带提升自己在周边😀区域其他资产的价值。 国际品牌的加码,则反映出一种经过😅深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约,宣布重新回到😆三亚的康莱德度假酒店。 与2010年以全别墅度假村形式😊亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同,此次回归,康莱德选择了布局更😅有潜力的三亚湾,并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态,同时😊注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非🙌简单的入驻、扩张,而是经过仔细研判,一边挑选更有潜力的地段,👍一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。 碧海蓝天依旧,😴但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进👍场、国际品牌调整构成的资本大换手,既反映了当前市场的经营压力🤔,也预示了在自贸港新机遇下,三亚高端酒店业正在经历一场深刻的😂资产价值重估。 综上,三亚高端酒店的盈利困局,是诸多不⭐可抗力叠加所致,短期间恐难有显著改善。椰林映碧海,三亚的度假🌟底色从未变过,但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码😍的态势来看,其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短❤️期内仍将承受“不挣钱”阵痛,但随海南自贸港政策的持续赋能,三🙄亚高星酒店或将焕发新的增长生机,为国内高端度假酒店行业探索出❤️更具可持续性的发展路径。返回搜狐,查看更多
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文 | 公司研究室,作者 | 宋志平 竞争是市场经济的🔥灵魂。不少人误认为,要竞争就不可能合作,市场竞争就是“你死我🤗活”的丛林法则。 其实,竞争有好坏之分,良性、有序的竞🙄争是好竞争,而恶性、无序的竞争是坏竞争。良性竞争创造价值,恶🤔性竞争毁灭价值。 2024年7月30日,中共中央政治局🤩会议指出,要强化行业自律,防止“内卷式”恶性竞争;2024年🥳12月,中央经济工作会议进一步提出,综合整治“内卷式”竞争,🔥规范地方政府和企业行为;2025年《政府工作报告》也强调了综🤗合整治“内卷式”竞争。 “内卷式”竞争通常表现为片面追😊求低价格的过度同质化竞争,不仅会导致产品价格和企业利润下降,🌟还将影响上市公司的市值,进而影响资本市场以及上证指数等,所以🤔必须综合施治,化解重点产业结构性矛盾,促进产业健康发展和升级🤯。 传统“量本利”的失效与教训 价格是企业的生命❤️线,必须认真对待。不少人认为产品价格是由市场决定的,是客观的🙄,企业只能适应。 但事实是,市场价格往往是由卖方进行恶🥳性竞争而形成的不合理的低价。在产能过剩的情况下,企业之间常大😆打价格战,结果价格大幅下降,全行业亏损,没有一个胜利者。 😘 在买方市场中,产品供大于求,市场已从供给制约转为需求制约💯。在这种形势下,企业再去增加产量,不仅不能摊薄固定成本,反而🙌会增加变动成本,致使流动资金紧张。更为严重的是,产能过剩引发❤️企业之间愈演愈烈的低价倾销和恶性竞争,极大地压缩了企业的利润👏空间,甚至导致亏损。 举个例子,卖20万辆汽车比卖10🥳万辆汽车的单位成本更低,表面上看也能获得更多的盈利。但在过剩😆经济背景下,生产10万辆汽车能卖得出去;生产20万辆汽车,就😍有10万辆卖不出去,不但没有真正降低每辆汽车的单位成本,还会🤩占用大量的流动资金。 不少企业在经济危机和过剩时期采取😀了降价放量的竞争策略。这样的策略往往使企业的经营状况雪上加霜😜,因为市场这时本来就在萎缩,企业放量销售完全是逆市场操作。理🙄智的做法是竞争各方尽量合理地减产,在降价上慎之又慎,用减产保😘价的方式渡过难关。 水泥行业的启示:限电保价 2😘011年下半年,由于电力供应紧张,再加上节能环保的需要,浙江😁、江苏等地方政府对工业企业采取了分期分批控制用电的措施,这些😡企业中也包括水泥企业。一开始,不少水泥企业跑到电力局,希望不😆要拉闸,后来大家发现拉闸限电后,水泥价格竟“因祸得福”,每吨🤔涨了100多元。虽然水泥产量少了一些,但是利润提高了许多。2🎉011年,整个水泥行业的利润竟破天荒地超过了1000亿元,这😁种增长确实得益于限电。 这件事提醒我们:过去把竞争焦点🔥放在量上,价格不停地往下降,企业赚不到钱;现在减量了,企业反😢倒赚了很多钱。可见,行业的主要矛盾是价格,不是量,而且在供大🤗于求的情况下,想放量也放不了,因为这时的水泥产品价格弹性更是😉微乎其微。 通过这一年,大家认识到,影响企业效益的是价😂格,影响价格的是供需关系,这就把逻辑讲通了。量多不赚钱,量少🙄才赚钱,要想取得可观的利润,就不能盲目地靠放量降价,而是要进⭐行产销平衡,以销定产,稳产保价。可以说,限电事件对水泥行业来🌟说既是一场市场教育,也是一场价格教育。 构建“价本利”⭐新模式 面对“量本利”的失效,我们创造性地提出一种全新🚀的盈利模式:价本利。“价本利”模式不再将企业的盈利核心立足于🥳产量的增加,而是实行“稳价、保量、降本”的六字方针。 🤩它的基本要义有两点:一是通过稳价保价手段,使价格处在合理的水😂平区间,使它不严重偏离产品的价值;二是控制一切应该控制的成本🤩。 “价本利”是从传统的“量本利”发展而来的,并不是对🎉“量本利”的否定,而是针对行业关键矛盾的转化提出的新模式。 🙄 在供大于求的背景下,“价本利”重构合理的价格体系,不是🤯围绕“增量”压价销售,而是围绕“稳价”以销定产、降本增效,维😘护区域市场供需平衡。 “价本利”追求的是稳定价格,不滥⭐用市场支配地位,让市场有序化,不漫天要价也不恶意杀价,在市场😡、客户、竞争者都能接受的情况下追求价格理性化。 (来源😂:《硬道理》,作者系中国上市公司协会会长、中国企业改革与发展🚀研究会首席专家。)返回搜狐,查看更多
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