文 | 空间秘探，作者 | 李昕羽 文 | 空间秘探，😴作者 | 李昕羽 近期，中铁置业以6.93亿元底价挂牌😴转让三亚子悦酒店管理公司100％股权，意在优化资产并剥离亏损😉业务，此举再度将三亚酒店业的盈利困境推至台前。从公开数据看，😁该公司营收为855.76万元，累计亏损却高达5.14亿元。 😡 平均客房收入下跌、利润亏损、口碑酒店被挂牌......🥳作为国内广负盛名的度假目的地，三亚酒店行业尤其是高端领域，怎😍么挣钱如此困难？这“烫手山芋”谁来接手？ 中铁置业6.😀93亿元“挂牌”旗下酒店 近期，三亚子悦酒店管理有限公😁司被100％股权被挂牌，转让底价约6.93亿元，转让方为三亚🤯中铁置业有限公司。 公开信息显示，三亚子悦酒店管理有限😍公司成立于2022年3月8日，经营范围涵盖住宿服务、餐饮服务😜、酒店管理等多个领域，由三亚中铁置业有限公司直接100%持股👏，中铁置业集团有限公司间接持有全部股权。 对于此次挂牌😡，业内普遍解读为中铁置业优化资产结构、减轻亏损业务负担、回笼🔥资金之举。 从三亚子悦自身的发展轨迹来看，运营周期仅三😎年，便已走到了“被挂牌转让”的境地，其经营困境可见一斑。值得⭐一提的是，这并非该公司首次被挂牌，2022年10月，即在成立🤯不足一年时，其100%股权就曾被挂牌转让，不过并未披露交易价🤗格。 据当时财务资料，利润总额与净利润均亏32.8万元😴，短短三年，截至最近一个会计期末，利润总额亏损已扩大至5.1😘4亿元，亏损规模的激增或为此次转让的重要原因。 另据上😘海联合产权交易所披露的信息，本次转让的交易条件与受让方资格条😍件并不严苛，仅要求具备相应资金实力、无不良经营记录等，没有对😁受让方的行业背景作出限制。 这种宽松的条件设定，本质是😁中铁置业为提高转让效率、快速回笼资金。而100％股权出让的“😢彻底放手”模式，更充分体现了中铁置业不仅不想再介入酒店管理业🔥务的日常运营，更不愿再承担后续可能产生的亏损风险，力求与亏损😂业务实现彻底割席。 中铁置业彻底退出酒店业务的同时，也🥳有不少国企主动入局。在2024年度中国饭店集团60强名单中，😅有近三十家具有国资背景的酒店集团，几乎占据行业半壁江山。 🎉 在很长一段时间里，酒店行业都被视为一门值得布局的好生意。🤩 一方面，酒店业务能够带来相对稳定的长期现金流，尤其是🥳位于核心城市商圈、热门旅游地的酒店，即便短期受市场波动影响，😢但长远来看仍具备资产保值属性与持续增收能力。 另一方面😉，酒店业务方便与国企主业形成协同效应，像招商蛇口、华润置地等🤗地产类国企，布局酒店可以完善“住宅＋商业＋文旅”的综合业态矩😢阵，提升地产项目的整体价值，而浙江省旅游投资集团、重庆文化旅🥳游集团等地方文旅类企业，则通过成立雷迪森酒店集团、重庆两江假😴日酒店管理有限公司切入赛道，既能承接日趋旺盛的区域旅游消费需😅求，也可助力地方文旅产业发展升级。 展开全文 与🤔中铁置业“决绝分手”三亚酒店业务形成鲜明反差的，还有该地旅游😁市场的持续火热。 三亚市旅游和文化广电体育局相关数据显😜示，2025年上半年，三亚累计接待游客1926.77万人次，🙄同比增长6.13%；游客总花费达546.08亿元，同比增长8⭐.04%，旅游消费活力持续释放。 伴随着85国人员入境😢免签、144小时港澳地区外国旅游团入境免签、240小时过境免🤯签等政策落地，今年上半年，三亚凤凰国际机场口岸出入境人员达4🎉7.3万人次，国际客源稳中向好。 既然酒店行业仍被视作😁值得深耕的朝阳赛道，又叠加三亚旅游市场国内外客流量、消费需求😡双增的情况，中铁置业为何对旗下三亚的酒管业务分割得如此坚决，🙄难道是其自身能力无法匹配行业需求？ 三亚高星酒店到底赚🙌不赚钱 提及海岛度假，除了马尔代夫，最先想到的往往是海🙌南三亚。 蓝天碧海簇拥椰树白沙，赤脚踩进温热沙粒，痒意😀从脚底蔓延心间。这份迷人的热带风情，让海南岛制霸国内度假旅游😁版图多年。 三亚的高端度假之路，早在上个世纪九十年代就😁已起步——1996年8月，中国首家五星级滨海型度假酒店三亚凯🥳莱度假酒店正式开业，不仅拉开了中国休闲度假时代的序幕，也打开🤯了三亚高端酒店的发展篇章。 据中国旅游饭店业协会数据，🤯海南省现有酒店业门店数11169家，高端酒店占比达4.27％🎉，位居全国第一。作为海南高端酒店核心聚集地，三亚贡献了大半份🤩额。截至2024年，三亚开业的高端酒店已超过120家，涵盖丽🙌思卡尔顿、文华东方、瑞吉、瑰丽等众多顶奢品牌。 而三亚⭐的陆地总面积约为1921平方公里，体量不过一个中等规模的县。😢 旅店业传奇康拉德·希尔顿曾说：“我要使每一寸土地都生😆长出黄金来。”如今，三亚这片被高端酒店统辖的土地，真的长出黄👍金了吗？ 数据显示，今年春节假期，三亚高星酒店市场平均😅出租率（OCC）为91.6%，与2024年春节的91.8％相👍比基本持平；但平均房价（ADR）降至2713元，同比下跌13👍.1%，平均每间客房收益（RevPAR）为2485元，同比下😉降13.3%。出行需求旺盛的春节小长假，房价却偏偏提不上来、🌟持续低迷，这一现象释放的信号很直接：三亚高星酒店似乎真的难以😢“挣大钱”了。 另有一组以12个核心城市为样本的对比数🔥据，观察可发现2024年高端酒店业绩整体表现不佳，平均Rev😍PAR下跌5.5%，而其中跌幅最为显著的便是三亚，高达17.😢4％。 抛开客房收入，将目光转向三亚酒店拍卖市场，同样😉能发现不少高端酒店正面临经营压力。 中铁置业的挂牌转让🤔并非个例。近期，据天津产权交易中心披露，广西信津酒店投资合伙😴企业（有限合伙）拟公开转让三亚信津酒店管理有限公司（曾用名“🤩三亚天房酒店管理有限公司”，以下简称“三亚信津”）100%股🤩权，三亚信津正是三亚海棠湾洲际度假酒店的项目公司。 这😁家股权待转让的酒店，在市场上的认可度其实并不低。打开携程的海👍南豪华酒店榜单，三亚海棠湾洲际度假酒店位居第二（第一名为万宁👏石梅湾威斯汀度假酒店），1.3万用户打出4.8分的综合评分，😘同时还入选了该平台2025年亲子乐园酒店全球Top100榜单🌟。 从硬件与经营来看，酒店毗邻三亚国际免税城，2014💯年开业至今已十余年，配有295间海景客房，设7间餐厅与酒吧，😀其中包含国内首创的海洋馆餐厅，经营特色鲜明，在顾客中评价不俗🤔。 但好口碑的背后，却是难以掩盖的经营压力。财务数据方👍面，2023年酒店营收2.1亿元，却净亏近1800万元，截至🤔2023年底，其所属公司资产总计19.05亿元，负债总计16🙌.14亿元，所有者权益2.91亿元。值得注意的是，这家酒店此❤️前已多次尝试拍卖，均以失败告终。 不止三亚海棠湾洲际度😁假酒店，就连曾被郭广昌亲切比喻为“亲儿子”、被视作复星旅文“🙄现金奶牛”的三亚亚特兰蒂斯度假村，也一度传出将被出售股权以减❤️轻集团负担。该度假村拥有国内首家七星级酒店——三亚亚特兰蒂斯😘酒店。 自开业以来，酒店平均房价一度走俏，从2018年🥳的1915元，连年波动上涨至2022年的2440元，逢节假日🌟更是节节攀升，在2023年五一假期、2024年春节，平均每日🎉房价分别高达4346元、5786元。 2024 年起，😂这家“现金奶牛”的房价出现明显下滑。有三亚酒店从业者透露，去🤯年节假日期间，亚特兰蒂斯酒店的最低渠道价已低至1200元/晚😂，全年平均房价不足2000元。 在公告中，复星旅文也提🥳到，受国内旅游住宿市场供需变化影响，为维持产品竞争力，公司主😍动调整定价，2024年上半年亚特兰蒂斯的客房平均每日房价为2🔥043.8元，较2023年同期下降15.1%，而房价下跌也影🙄响了整个项目及公司的收入与利润表现。 或许正是因为盈利😅不及以往，亚特兰蒂斯才被提上股权出售议程。尽管最终郭广昌并未😡卖掉它，但三亚高端酒店的经营困境也可从中窥出些许端倪。 🌟 国退民进 三亚高星酒店谁来接手 回望三亚高端酒店的发🙌展轨迹，会发现其每一步跨越都借势于政策东风，又稳稳扎根于天赐😉的滨海资源。 20世纪90年代，三亚亚龙湾凯莱度假酒店🙄开业，标志三亚高星酒店发展的萌芽。2008年至2009年，随😍着海南国际旅游岛建设行动计划的启动和推进，行业迎来井喷期，悦😉榕庄、文华东方等国内外知名高端酒店扎堆入驻。 目前，从🙄亚龙湾、海棠湾到三亚湾，万豪、洲际、希尔顿等全球酒店集团旗下🚀的高端品牌，均已完成在三亚的布局。未来五年，瑞吉、W、康莱德👏、洲至奢选等奢牌还将继续落子三亚湾。尽管当前市场正面临平均房🤯价下跌、客房收益走低、“以价换量”成常态的挑战，国际品牌的布🌟局热情似乎也并未受到影响。 另一边，与国际品牌并肩“进⭐攻”的还有煤老板群体，他们手握充裕资金，涌入三亚大举“扫货”🤔。 今年7月，三亚海棠湾丽笙酒店被一名山西煤老板收购；⭐8月，位于陵水县清水湾的美高梅度假酒店开工，业主方海南融睿酒😂店管理有限公司的实控人韩虎威，拥有内蒙古、陕西多家煤企股权；🤯去年12月，内蒙古煤老板张月胜，通过海南骊驰咨询有限公司，以😜18.49亿元拿下三亚希尔顿酒店管理权...... 在😉上述两个主体积极布局的同时，多家国有资本正从三亚酒店市场撤离😡。除前文提及的中铁置业、三亚信津挂牌转让相关资产外，云南国资😘产业投资管理有限公司近期也再次推进资产出让，拟公开转让所持三😍亚中兴睿海投资公司80%的股权及债权，这已是该公司第五次尝试🙌出让该资产，本次挂牌价为5.82亿元。 一进一退之间，👍反映出煤老板、国际品牌与国有资本基于不同诉求的市场选择。 🤩 对于国企来说，广泛投资的底层逻辑是实现国有资产的增值保值🙌，但现在三亚高端酒店的平均房价难以止跌、客房收益持续减少，酒🤯店业务已经陷入亏损，加上经济下行周期的影响，这样的亏损局面中😴短期内很难扭转，而且与国企的主业之间协同效应也有限。从考核和💯风险控制的角度出发，剥离非核心的亏损资产、回笼资金便成为最优😘解。说到底，国企的退出，实质是国资管理体系下，对投资效益和战❤️略聚焦的一次重新考量。 相比之下，像煤老板这类拥有能源🎉背景的民营资本，则是不同的投资逻辑。他们依靠能源交易发家，手🙄握雄厚资本，没有短期盈利压力，更看重资产的长期稀缺性与增值潜🤗力。 对于这类投资者而言，三亚的一线海景酒店是不可再生😉的资源，再加上海南自贸港2025年全岛封关在即，未来“零关税❤️”、低税率、资金自由流动等政策红利，蕴藏着巨大的资产升值机会🎉。可以说他们投资的不仅是酒店本身，更像是一份关于自贸港未来的🤔“看涨期权”，是试图通过持有这种高端配套，顺带提升自己在周边🌟区域其他资产的价值。 国际品牌的加码，则反映出一种经过🌟深思熟虑的战略调整。一个明显的例子是不久前签约，宣布重新回到😡三亚的康莱德度假酒店。 与2010年以全别墅度假村形式👍亮相海棠湾却最终撤牌的经历不同，此次回归，康莱德选择了布局更😴有潜力的三亚湾，并采用更符合当前市场需求的高层建筑形态，同时🤩注重海景与园林的整体融合设计。这表明如今的国际品牌所求的并非🙄简单的入驻、扩张，而是经过仔细研判，一边挑选更有潜力的地段，❤️一边调整产品形态来更好地匹配市场需求。 碧海蓝天依旧，🚀但三亚高端酒店市场的资本潮水已然转向。这场由国企撤退、民资进🤔场、国际品牌调整构成的资本大换手，既反映了当前市场的经营压力👏，也预示了在自贸港新机遇下，三亚高端酒店业正在经历一场深刻的👏资产价值重估。 综上，三亚高端酒店的盈利困局，是诸多不😍可抗力叠加所致，短期间恐难有显著改善。椰林映碧海，三亚的度假💯底色从未变过，但从国资离场、煤老板入局、国际品牌调整策略加码😂的态势来看，其高星酒店的资本故事已进入了叙事重构的关头。虽短👍期内仍将承受“不挣钱”阵痛，但随海南自贸港政策的持续赋能，三🚀亚高星酒店或将焕发新的增长生机，为国内高端度假酒店行业探索出🤗更具可持续性的发展路径。返回搜狐，查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

邢台市:(襄都区、信都区、任泽区、南和区、临城县、内丘县、柏乡县、隆尧县、宁晋县、巨鹿县、新河县、广宗县、平乡县、威县、清河县、临西县、河北邢台经济开发区、南宫市、沙河市)

保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

“吃瓜吃到自己买的基金身上。” 近期，港股创新药企业药💯捷安康股价出现大幅波动，引发市场广泛关注，而由于药捷安康被“🎉悄然”纳入了包括国证港股通创新药指数在内的多只指数，导致相关😁ETF被动买入，更是引发了众多投资者在社交平台上声讨。 😜 这一极端个案不仅让众多基民“踩雷”，更将指数编制规则的潜在😊漏洞与ETF规模扩张带来的“双刃剑”效应，再次推至聚光灯下。🙄 ETF“踩雷”药捷安康 公开资料显示，药捷安康🌟于2025年6月23日在港股上市，是一家以临床需求为导向、处🤩于注册临床阶段的生物制药公司，专注于发现及开发肿瘤、炎症及心🌟脏代谢疾病小分子创新疗法。 上市近三个月以来，药捷安康🎉的股价一直处于小幅上涨的态势，直到9月8日被纳入港股通，同时😆被纳入恒生综合指数、恒生综合中小型股指数、恒生医疗保健指数、🌟恒生创新药指数等9只恒生系列指数，短期内形成集中买盘，开启了🎉“狂飙”模式。 Wind数据显示，自9月8日药捷安康被😎调入港股通标的以来，南向资金持续加码，截至9月15日净买入3🚀06.25万股，公司股价在9月12日上涨77.09%，9月1😜5日更是大涨115.58%，令人咋舌。 但到了9月16💯日，药捷安康突然上演高台跳水，其股价虽然早盘一度大涨63%，🚀但下午便断崖下跌，截至收盘下跌53.73%，股价从679.5😜港元/股掉落至192港元/股，堪比“过山车”。 这一巨😁幅波动引起了众多投资者关注，于是，有投资者发现，自9月15日😢起，药捷安康“悄然”出现在了多只跟踪国证港股创新药指数的ET😊F的申赎清单中。 这主要是因为9月15日，国证港股通创😂新药指数实施了季度定期调整，药捷安康被纳入成份股。以同类产品👍中最大的港股通创新药ETF为例，9月15日，该ETF买入药捷😅安康300万股，按前一个交易日收盘价计算对应金额约5.78亿⭐港元，占基金净值比约2.62%。国证指数公司信息显示，全市场🌟共有5只ETF跟踪国证港股通创新药指数，合计规模约359.6🙄3亿元，以2.62%占比来计算，ETF被动买入金额约9.4亿🔥元。 但在刚刚纳入指数成份股，药捷安康便遭遇巨幅回调，⭐不少投资者感叹“躺着也中枪”。 9月17日，药捷安康股⭐价有所回升，截至收盘上涨8.96%，但距离最高点仍然有近70😉%的回调。 指数调整与编制方法存在漏洞 在“踩雷🙌”药捷安康的背后，此次国证港股通创新药指数的样本调整与编制方🤩法也备受争议。 首先，按照该指数的样本股调整规定，国证😂港股通创新药指数实施季度定期调整，于每年 3 月、6 月、9🤩 月和12 月的第二个星期五的下一个交易日实施，即9月15日⭐正式实施今年三季度的定期调整。 但对于此次调整，国证指😁数公司并未提前发布公告，使得很多普通投资者不知道药捷安康已经😢被纳入国证港股通创新药指数，且截至发稿前，国证指数中心官网上🌟的国证港股通创新药指数样本详情中，依然没有药捷安康的身影。 🤔 展开全文 “很多投资者买ETF是因为其持仓透明，😍但指数公司和基金公司均未及时向公众投资者告知指数调整细节，一😁定程度上损害了投资者的知情权。”有基金评价人士向券商中国记者😡表示。 其次，根据国证港股通创新药指数编制方案，该指数🌟的选样空间需要满足具备互联互通标的资格；公司近一年无重大违规👏、财务报告无重大问题；公司最近一年经营无异常、无重大亏损；考😴察期内股价无异常波动等要求。选样方法分为两步，首先，剔除选样😍空间内最近一年日均成交金额低于1000万港元的股票；然后，对😂选样空间剩余股票按照最近一年日均总市值从高到低排序，选取前 😡50 只股票作为指数样本股，样本数量不足时按实际数量纳入。 😢 “这个指数的编制方法有一些漏洞，首先，药捷安康上市不足😎3个月，其实并不完全满足上述要求中关于‘近一年日均成交金额’😴的要求；其次，这个指数的选样方法也相对简单，没有考虑流通股占🤔比等细节，而药捷安康恰恰是因为流通盘小、流动性不足引发股价大🌟幅波动。”有基金评价人士向券商中国记者表示。 Wind😂数据显示，药捷安康总股本3.97亿股，IPO发售1528万股😴，其中979万股被基石投资者锁定，实际可交易股份仅549万股🌟，占比1.38%。 被动资金频频显威 这并不是E😘TF影响个股波动的首例，随着ETF的规模突破5万亿大关，持股🙄市值也超越主动基金，被动资金已经成为影响市场走向的一股强大力😍量。 特别是9月以来，众多指数集体迎来季度定期调整，E😘TF机制驱动下的被动买入卖出力量更是时常影响市场波动。 🤯 比如，9月15日，科创50、科创芯片、科创AI、科创成长等💯多只科创板指数也迎来季度调整。按照指数编制规则，单个成份股权🥳重不得超过10%，而寒武纪在上述指数中的权重普遍超过指数规定💯的10%上限，带来大量被动资金随之调仓。 Wind数据💯显示，跟踪科创50的ETF规模约1740亿元，若要将寒武纪的🤗权重从15.42%降至10%，将导致这些科创50ETF被动减😁持寒武纪的股票约94亿元。如果再叠加科创芯片、科创AI、科创🔥成长等指数的调整，寒武纪的权重下调或将引起相关指数基金被动卖😡出寒武纪近200亿元的规模，占到寒武纪日成交额的六七成。 👍 “为了避免过度集中抛售，我们会在指数调整公告发布后就慢慢😀调仓，但仍然难免会对股价造成影响。”上述基金经理表示。Win🤩d数据显示，从8月29日指数调整公告发布，至9月15日正式调😡整，寒武纪股价回调了9.31%。 瑞银中国非银金融研究😎团队表示，ETF规模扩张往往会增强市场的流动性，但随着ETF🤔规模进一步增长，纳入和剔除成份股所带来的短期股价波动受被动资👍金进出的影响或将加剧。 华安证券金融工程团队也认为，E🤗TF持有量更多的股票比其他类似的证券更具波动性，且ETF交易❤️产生的波动性至少在短期内是一种不可分散的风险来源，因为指数化😘可能导致资产收益和流动性的更大协同变动。 责编：杨喻程⭐ 排版：刘珺宇 校 对：赵燕 违法和不良信🙌息举报电话：0755-83514034 邮箱：bwb@😎stcn.com返回搜狐，查看更多