挣扎的万科

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文 | 沈素明 文 | 沈素明 有一个现象:当一家被公认为行业标杆的企业,在财务季报中展现出极度痛苦时,那不仅仅是一张报表的问题,它往往意味着支撑这家企业的底层商业逻辑,正在发生不可逆的坍塌。 万科,正在这种剧烈的坍塌中挣扎。 我们看到,万科 2025 年上半年交出的成绩单,冷静得残忍。营业收入1053.2 亿元,同比下降26.2%,这表明企业的供血能力正在急速衰减。更糟是利润端:归母净利润亏损119.5 亿元,同比扩大了21.3%。 这意味着,万科不仅在“流血”,而且“流血”的速度还在加快。 万科开发业务的毛利率,仅有8.1%,几乎贴着成本线运行。在一个过去利润高达20% 甚至30% 的行业里,这个数字标志着一个时代的终结。巨额亏损的背后,是高地价项目进入结算期的结构性挤压、房价下行导致的存货跌价准备的巨额计提,以及为了“瘦身回血”而加速资产处置所带来的短期账面亏损。 万科今日的挣扎,与其说是个案,不如说是对中国经济周期、金融环境和国资力量深度介入的一次全面的映照。它不再是那个只需要解决市场竞争问题的万科,它必须在组织、业务、治理、资本这四条不断交织的战线上,同时搏命。 一家企业是否在挣扎,要看它最核心的主业,是否还在按照它预设的逻辑运转。 万科的核心业务,房地产开发,正在经历价值重构。 2.1 主营业务的困境:销售滑坡与去化之重 数据显示,万科上半年的销售情况呈现出明显的“失速感”:销售面积538.94 万平方米,销售金额691.14 亿元,这相较于巅峰时期,是断崖式的下滑。 这种困境是多重压力叠加的结果: ·高地价的剪刀差:前几年高价拿下的土地,现在不得不进入结算期。市场的售价已经无法覆盖其高昂的成本,导致开发业务毛利率被死死压在 8.1% 的低位。 ·存货跌价的阴影:在去化速度放缓和房价继续下跌的双重压力下,账面上的存货价值被强制性调低,这笔巨大的存货跌价准备,直接吞噬了原本就微薄的利润,甚至造成了巨额亏损。 万科的行动,呈现出一种强烈的、且务实的自救姿态。 我们看到,万科发起了多维度的“自救行动”:现房、尾盘、车位、商办等非核心资产被专项拎出来去化,仅上半年,就通过这种手段回笼了超150亿元的现金。同时,从 2023 年以来,累计盘活项目达到了64 个,涉及货值约785 亿元。 真正有意思的是,在一些媒体的报道中,万科的社区业务,甚至开始尝试一些近乎“匪夷所思”的业务线:公交送快递、婚车租赁、场站出租。可问题是,一个过去服务于城市精英阶层的地产巨头,为何会落到“拉人”到“拉货”的精细化运营阶段?我想这展示了万科深刻的焦虑:每一个可以产生现金流的毛细血管,都必须被激活。 展开全文 2.2 区域收缩:战略聚焦还是被迫自保? 在区域布局上,万科展现了一种将力量集中到最强支点上的“本能”。 上海、南方、北京三大区域,在销售额中贡献了近七成的份额。这与其说是万科主动选择的战略聚焦,不如说是资源稀缺下的本能自保。只有在一线和强二线城市,土地价值和市场购买力才具备最低程度的确定性。 为了配合这种“收缩保卫战”,万科对组织架构进行了扁平化改造。 撤销区域公司,设立 16 个地区公司,由总部直接管理。这打破了过去长期存在的“诸侯割据”局面。在和平时期,地方的自主权是灵活性,但在危急时刻,权力与资源的集中,才是快速决策和统一行动的保障。这种组织架构的调整,表明万科已经从一个“分散投资、授权经营”的扩张性组织,快速转向了一个“中央集权、聚焦主业”的防御性组织。 万科曾经是中国企业治理的一面旗帜:一个成功的职业经理人体系、一个健康的市场化机制、以及国资大股东“不干预经营”的承诺。 但这种理想化的治理结构,正在挣扎中被瓦解。 3.1 核心权力移交:郁亮卸任与国资高管的全面入驻 中国市场化程度最高的房企,为何会在最需要职业经理人经验的时刻,迎来核心治理结构的大换血? 董事长更替是一个标志性事件:郁亮卸任,深圳地铁董事长辛杰接任。但这绝非仅仅是换了一个“牌面人物”。关键是,随之而来的是 10 余名来自深圳国资系统的高管,全面入驻万科的财务、法务、战略投资等核心岗位。 我们再深入一点,部分关键岗位甚至设置了“双负责人”机制。国资代表与职业经理人并存,形成一种过渡性的制衡。这是一种高度微妙的组织状态,它不是彻底的“国进民退”,而是一种在救火与传承之间的平衡。国资需要职业经理人的经验和市场口碑,但市场化风险已然无法容忍。 3.2 从“承诺不干预”到“深度接管” 深圳地铁集团以约 27% 的持股比例成为第一大股东,这在过去被解读为一种“安全背书”,且伴随着“不干预经营”的承诺。但市场的剧变,使得这一承诺的实质性意义早已终结。 万科的治理逻辑,正在从“市场化标杆”变为“国资主导”。国资的角色不再是单纯的财务投资者,而是战略控制者。决策权的重新分配和集中,正在重塑万科的企业 DNA。 这不是一个简单的道德或路线问题。 这体现了在巨大的行业风险面前,资本的本能选择:当市场失灵,只有拥有无限信用背书的资本,才能成为最终的接盘者和重构者。这种从市场化到国资化的挣扎与转变,恰恰是中国房地产行业“风险出清”所付出的核心代价。 在万科的四条战线中,现金流永远是那根绷得最紧的弦。 4.1 核心业务的巨大资金黑洞 开发业务的现金流压力巨大,这是所有地产商的共同痛点。但万科所面临的挑战,还在于非核心业务的连锁反应:非主业投资亏损、应收账款减值,都进一步挤压了流动性。 万科这种规模的企业,对单一股东的依赖程度,达到了一个令人侧目的地步。 4.2 对深圳地铁的深度依赖:不仅仅是股东 深圳地铁集团,对万科而言,早已不是简单的“大股东”三个字可以概括。它是一个“共生体”。 截至 2025 年中,深铁已累计向万科提供了超238 亿元的借款。更关键的是,这些借款的利率低至2.34%,且无需分期还息。这在金融市场几乎是不可想象的“优惠条件”,这与其说是财务投资,不如说是实质性的、无偿付压力的“输血”。 那问题来了,深铁为何要如此深度绑定? 表面上看,深铁是万科的救世主,但在轨道+ 物业(TOD)的合作模式下,深铁更是一个利益攸关的“共生体”。深铁本身的票务业务几乎不赚钱,甚至收支相抵,其利润主要靠上盖物业的开发业务来反哺地铁运营的巨大成本。 万科提供的是开发经验、品牌、和强大的去化能力。深铁提供的是核心城市的低成本土地资源和资金支持。万科的销售下滑,直接影响了深铁 TOD 项目的去化速度和资金回笼。所以,深铁的“输血”并非单向施舍,而是对自己未来长期生意的核心要素进行救命性的投资。 这种深度绑定的 TOD 模式,在深圳前海、龙华、光明等多个项目上得以体现。这是一种长期逻辑:将土地一级开发、轨道交通、上盖物业、后期运营、商业服务打包在一起,形成一个闭环的城市综合运营平台。但这种长期逻辑,必须经受住眼下的短期煎熬。 在房地产主业面临寒冬时,万科的多元化业务,被寄予了“第二增长曲线”的厚望。 5.1 多元化业务的艰难突围 万科的非开发业务,确实在稳中有进: ·物业服务:万物云贡献了170.9 亿元的收入,同比增长 6.82%,毛利率保持在13.94%的稳定水平。这是一个健康的数字,展现了服务的韧性。 ·商业运营:收入41.0 亿元,出租率达到 93.2%,客流和销售额同比增长超 7%。这表明其商业资产管理依然具备市场竞争力。 ·长租公寓与冷链物流:泊寓运营房源超 27 万间,长租公寓和冷链物流的管理面积均处于行业领先地位。 这些多元化业务,合计贡献的营收约为273 亿元,占比提升到了 26%。这个占比虽然重要,但放在万科千亿营收、百亿亏损的体量面前,它们还远不足以承担“支撑大局”的重任。它们是企业的“轻骑兵”,在局部战场能取得胜利,但无法在主战场逆转战局。 5.2 “不动产开发+ 经营服务”并重的探索 万科在战略上提出“不动产开发+ 经营服务”并重,试图从一个“地产开发商”转型为一个“城市综合服务商”。 这种转型,在逻辑上是绝对正确的。它是对增量开发时代终结的回应。未来的价值在于运营能力、服务能力和资产管理能力。长租公寓、商业、物流,正是这种运营能力的具体体现。 我们再深入一点,与深圳地铁在 TOD 项目上的深度合作,正是这一转型模式的最佳试验场。万科用自己的开发和运营经验,去匹配深铁的土地和资金优势。这不仅是模式上的探索,也是两种所有制、两种思维模式在业务层面的艰难磨合。利益的分配、风险的承担,都处于一种微妙的平衡之中。 如果只看亏损数字,很容易得出悲观的结论。但一个有经验的观察者,我会看到挣扎中的“边际改善”,那是企业求生本能的细节显露。 6.1 成本控制的初步成效 开发业务毛利率8.1%,虽然极低,但同比却上升了1.5 个百分点。这个数字不能被忽视。它表明,万科内部的成本控制和结构调整已经初见成效。“瘦身健体”战略的执行,意味着在拿地、设计、施工、营销等各个环节,万科都在极力压缩成本、提高效率。 你细品,在全行业毛利率不断下探的背景下,这 1.5 个百分点的回升,背后是无数个项目经理、无数个供应商谈判的血汗。这是组织韧性的一种体现。 6.2 政策转向带来的喘息空间 在宏观政策层面,近期九部委《关于推进城市公交健康可持续发展的若干意见》的出台,对万科与深铁的“轨道 + 物业”模式,带来了潜在的政策利好。 政策明确提出,要从过去的“财政补贴输血”转向“机制造血”。TOD 模式、票价动态调整机制等,都获得了政策层面的支持。这意味着,万科和深铁的共生逻辑,已经和国家支持城市基础设施健康可持续发展的宏观议程高度对齐。 万科的挣扎,表面是地产行业的调整,深层则是一个时代商业逻辑的终结。 7.1 外部环境的剧变:杠杆模式的终结 中国房地产行业的高速发展,本质上是高杠杆、高周转模式的胜利。万科是这一模式的集大成者和典范。但当“房住不炒”成为基本国策,当金融去杠杆成为主旋律,这个模式赖以生存的金融生态环境就彻底消失了。 那问题来了,为什么万科比其他出险房企“活得更久、挣扎得更优雅”? 因为它拥有强大的国资股东,在风暴来临时,国资的无限信用成为了万科的最后一道防火墙。但这种“国资化”的趋势,本身就是对市场经济规律被动回归的一种体现——当市场机制无法出清风险时,只能由国家信用介入托底。这正是经济学上的“风险社会化”过程。 7.2 内部转型的滞后:惯性与路径依赖 万科的“大象转身”是缓慢的。在高速增长时期建立的组织惯性和路径依赖,限制了其对新环境的快速适应。 例如,从一个以住宅开发为主的“重资产周转”模式,转向一个以商业运营、物业服务为主的“轻资产运营”模式,需要的不仅是战略口号的转变,更是组织能力、人才结构、考核激励的全面重构。这种重构,往往比一次简单的组织架构扁平化要艰难得多。 万科的挣扎,是中国所有“市场化”巨型企业在面对经济转型时,所共同面临的课题:如何摆脱过去的成功经验,去适应一个完全不同的商业环境? 万科今日的境遇,为我们提供了一个极为难得的企业演化标本。 它不再是一个简单的商业故事,而是一部关于资本权力、市场失灵、组织自救与宏观政策的深度案例。 中信证券的观点是,万科正在“用时间换空间”,这是一种带有无奈的乐观。但盈利的拐点何时到来,没有人能给出确定答案。万科的未来,取决于三个核心变量: 1.市场:房地产市场何时真正触底并稳定,不再需要巨额计提存货跌价准备? 2.治理:国资主导下的新管理班子,能否保持万科过去市场化的效率与专业性? 3.模式:“轨道 + 物业”的 TOD 模式,能否迅速成熟,成为替代住宅开发的核心利润来源? 万科的挣扎,就是中国地产行业的缩影。它的命运,早已超出了一个企业的范畴,成为了城市综合运营平台转型的一个关键样本。 一个曾经的“万科时代”已经落幕。我们观察到的,是挣扎中的万科,正在试图在历史的转折点上,为自己、也为行业,抢夺一个新的落脚点。至于这个新的落脚点是平稳着陆,还是继续颠簸,我们拭目以待。 因为这一波挣扎,才刚刚进入中场。返回搜狐,查看更多

北京市:市辖区:(东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区)

天津市:市辖区:(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、滨海新区、宁河区、静海区、蓟州区)

河北省:石家庄市:(长安区、桥西区、新华区、井陉矿区、裕华区、藁城区、鹿泉区、栾城区、井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、石家庄高新技术产业开发区、石家庄循环化工园区、辛集市、晋州市、新乐市)

唐山市:(路南区、路北区、古冶区、开平区、丰南区、丰润区、曹妃甸区、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、河北唐山芦台经济开发区、唐山市汉沽管理区、唐山高新技术产业开发区、河北唐山海港经济开发区、遵化市、迁安市、滦州市)

秦皇岛市:(海港区、山海关区、北戴河区、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县、卢龙县、秦皇岛市经济技术开发区、北戴河新区)

邯郸市:(邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区、肥乡区、永年区、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、邱县、鸡泽县、广平县、馆陶县、魏县、曲周县、邯郸经济技术开发区、邯郸冀南新区、武安市)

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保定市:(竞秀区、莲池区、满城区、清苑区、徐水区、涞水县、阜平县、定兴县、唐县、高阳县、容城县、涞源县、望都县、安新县、易县、曲阳县、蠡县、顺平县、博野县、雄县、保定高新技术产业开发区、保定白沟新城、涿州市、定州市、安国市、高碑店市)

张家口市:(桥东区、桥西区、宣化区、下花园区、万全区、崇礼区、张北县、康保县、沽源县、尚义县、蔚县、阳原县、怀安县、怀来县、涿鹿县、赤城县、张家口经济开发区、张家口市察北管理区、张家口市塞北管理区)

承德市:(双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、承德县、兴隆县、滦平县、隆化县、丰宁满族自治县、宽城满族自治县、围场满族蒙古族自治县、承德高新技术产业开发区、平泉市)

沧州市:(新华区、运河区、沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县、孟村回族自治县、河北沧州经济开发区、沧州高新技术产业开发区、沧州渤海新区、泊头市、任丘市、黄骅市、河间市)

文 | 伯虎财经,作者 | 路费 文 | 伯虎财经,作😘者 | 路费 这次苹果的新品发布有多成功?看媒体评论和🤩首销情况就知道了。 虽然iPhone17系列激活量还没❤️有公布,但是电商平台的预售成绩已经发布了。iPhone17 😢Pro系列和上一代相比销量增长了3倍,更夸张的是标准版的iP😆hone17,比上一代增长了8倍左右。 媒体的评价更加❤️简单粗暴。发布会后,几乎所有的媒体稿件都可以总结为同一句话:🌟牙膏挤暴了。 连友商高管卢伟冰也按捺不住发微博称赞,顺😁带再次拉高了对标尺度——小米的新一代旗舰跳过了小米16,直接❤️命名为小米17、小米17 Pro、小米17 Pro Max。❤️ 苹果这次的久违发力其实也是自身处境的映射。 2🥳024年是苹果在国内市场承压的一年,无论是挤牙膏的更新还是在🤔AI上的迟滞,都已经让一部分粉丝开始不满。Canalys数据😍显示,苹果2024年在中国出货量降17%,降至4290万部,😆而华为增加37%至4600万部。2024年,苹果整体营收虽增💯长,但大中华区仅增14%,占比从25%降至17%。 国😅内的安卓品牌更是早已对苹果的存量用户垂涎已久,纷纷推出了各自🤩的兼容苹果系统方案,谋求逐步吸纳苹果的用户群体进入自家生态。🚀 不过如果你要问,苹果这次是不是意味着苹果正在倒退回那🚀个令人期待的品牌?那倒不是,苹果不是返老还童了,它只是更能放😉下身段开卷了。 01 加量不加价 一个词概括苹果🌟这次更新的最大特点,莫过于加量不加价。 苹果在标准版的😍刀法一向为人诟病,比如iPhone 14系列更新了“灵动岛”😡和迟了好几年的息屏显示,但只有iPhone 14 Pro系列😴才能上岛。iPhone 15标准版虽然继承了上一代Pro版的🚀一些特性,如A16芯片和灵动岛功能,但也明显“砍掉”了如12👏0Hz高刷新率屏幕和长焦镜头等关键配置 。 但iPho🌟ne 17标准版堪称是最实惠的标准版iPhone。iPhon😢e 17标准版虽然没能用上新的主板架构,但是它有最新的A19😢芯片,有和Pro相同的屏幕,搭载4800万像素主摄+1200🚀万像素2倍长焦双摄组合,前置摄像头升级至了1800万像素。甚🙄至还有120Hz高刷。 当然,最关键的是,这款手机可以😘参加国补。 类似华为的退出成就了苹果,国补政策同样意外🥳的让苹果成为了最大赢家。618前夕,苹果直营的天猫Apple⭐ Store官方旗舰店在全国范围内上线国家补贴(国补),覆盖😡产品包括iPhone16系列、iPad、Apple Watc😎h及Mac系列,补贴比例最高达20%,再叠加以旧换新权益,原🙌价7999元的iPhone 16 Pro叠加平台券后最低只需🔥要5299元。降价迅速激发了用户的换机热情,根据TechIn😂sights的数据,618期间苹果的销量能占到总体份额的43😘%。 展开全文 为了继续蹭到国补的东风,苹果暂时🤯放弃了全球统一的定价策略,同样是256G内存的版本,港版的i🔥Phone 17标准版需要6899港币,但内地只需要5999😴人民币,卡在了补贴范围内。 如果说以上还属于产品和定价😡卷,那么上架抖音就是渠道卷。 iPhone 17全球首😉发前一周,苹果突然宣布入驻抖音商城。放到过去,苹果未必会这么❤️快的推进抖音渠道的拓展。 和其他所有知名品牌一样,苹果😁对于新渠道的选择一直比较审慎,因为渠道和品牌的调性关联很大。🔥在线下,苹果一直力图把每一个直营店打造成地标建筑,而线上,过😅去十年只有天猫拿到了国内唯一的Apple Store官方旗舰😜店。在数码3C品类占据绝对优势的京东也只是是首个线上授权渠道🤗。 即便抖音电商在过去取得了不错的成绩,但无论是3C数👍码品类还是知名品牌,都不是它的优势类目。简单举个例子,202😉3年9月,抖音就上线“Apple产品抖音官方自营店”,截至目👍前该店的iPhone 16 Pro Max累计卖出不到5万台😆,京东平台的销量则超过了300万台。 找抖音“带货”并😡不是什么一锤定音的关键决策,凑国补也绝非深思熟路之举。单纯是😂因为过去苹果抬头看着月亮就能有无数信徒们抢着送钱,而现在需要😡自己弯下腰数数,有没有钢镚从指缝落下没看着。 02 把🔥成本的牙膏挤爆 新机发布后,苹果迎来了股价暴跌。苹果“😂推荐一致性”指标降至3.9,为2020年初以来最低水平。D.😘A. Davidson将苹果评级从“买入”下调至“中性”。追😘踪苹果的分析师中,仅有55%推荐买入苹果。作为对比英伟达、微🥳软和亚马逊等大型科技股的买入比例都超过90%。 单从业😡绩来看,苹果仍然有非常强力的支撑,软硬件整合带来的优势越来越😎强。一个明显的例证是,以ITunes为代表的服务业务收入占比😘逐年提升。2020-2024财年,苹果服务相关收入的营收从5😀38亿美元增长至962亿美元,同期营收占比从19.6%提升至🤯24.6%,25财年第三财季进一步提升至25.6%。 😉问题出在预期上。 苹果的这套软硬件组合拳,根基是广大的🙄硬件用户。过去苹果之所以能在竞争激烈的手机行业保持独树一帜的😢品牌力,本质还是得益于创新能力带来的升维体验。 但一方🔥面,当下手机创新早已进入瓶颈。虽然iPhone 17 Pro🙌系列摒弃了延续了好几代的“浴霸设计,采用了横向大矩阵相机布局🚀,升级了相机像素,3nm工艺的A19 Pro芯片性能更强,同💯时把光学变焦倍数提升到了8倍,iPhone Air甚至破天荒😜的为了轻薄需求,调整了设计。但前者作为消费者很难又明显的体验😜革新,后者则为了轻薄舍弃了实用性。 甚至从产品的角度而❤️言,iPhone Air更像是一种试验品。在官方的宣传语之外🤔,iPhone Air还是苹果自研占比最高的机型之一,在此之🚀前苹果虽然试图挣扎,但还是无法脱离高通的5G基带芯片。而iP🤯hone Air不仅搭载了苹果自研的基带芯片C1X,还集成了😀苹果自研的Wi-Fi芯片N1。 2010年苹果和高通的😁协议显示,苹果每卖出一台手机,就要向高通支付手机售价的5%作😊为专利费。换句话说如果iPhone Air能够成功试验自研基🤯带芯片的可行性,就能给苹果在成本端带来巨大的提升。 苹⭐果在AI这个大机会上显得却非常谨慎。和谷歌等大厂相比,苹果不🚀仅没有公开的大规模投资AI,原本的AI团队也陷入了动荡。 🙌 苹果内部对于是否要大举投入AI举棋不定。据报道,软件主管🔥费德里吉认为AI并非移动设备的核心功能,更不愿因此影响iPh👏one、Mac等年度系统更新的开发节奏。这导致苹果面对Cha👏tGPT毫无准备。 这种“设备优先”的思路还导致了苹果🤔AI基础模型团队负责人庞若明的离职。今年初,苹果AI基础模型😍团队负责人庞若明拟定了初步开源路线图。但费德里吉担心开源会使😀苹果失去端侧优化的优势。前不久,庞若明加入了Meta的“超级🤗智能实验室,成为了硅谷的头条新闻。 另一方面,地缘政治😆的冲突正在为这家跨国公司的前景蒙上阴影。 虽然苹果目前🤗苹果的产品获得了豁免,但是仍然需要面对可能到来的高额关税。虽😆然苹果早前就已经开始着手分流供应链,把产能转移到印度等地。2🤔025年,苹果为响应“制造回流”的要求,宣布未来4年将投资6🚀000亿美元在美国建厂,这将带来巨大的成本压力。 届时💯苹果可能需要面对一个问题:要不要继续让利获得消费者,守住市场😜份额? 03 写在最后 知名彭博记者古尔曼曾总结😘苹果为什么在AI能力建设上落后:一是缺乏明确的愿景,二是不清🔥楚如何才能与众不同、以及如何将目标付诸实践。 库克继任🔥后不是没有上马大型的开发项目,无论是头显还是汽车,苹果都投入😍了大量的人才和资金。但他们既没有像乔布斯那样坚定——汽车项目💯的成立很大程度上是为了让人才不流向其他公司,也过于考虑投产比😀——比起AI,现阶段能抓住的、能形成收入的产品才是他们最重视😂的。 这对于一家消费品公司是够的,但对于一家曾经改变过🤯世界的为大公司而言,显然是一种退化。 参考来源: 😍 1、远川研究所:《iPhone挤爆牙膏,苹果用自研换利润》😎 2、道总有理:《iPhone 17虽然大爆,但苹果的🙌“流量饥渴症”加重了》 3、36氪财经:《苹果,不想成🌟为下一个Intel》返回搜狐,查看更多

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